Đền bù 1 tỷ đồng/m2: đất vàng và hệ lụy

Tác giả: THIÊN BÌNH

(VEF.VN) - “Thẻ đỏ” (quyết định cưỡng chế) đã được rút ra. Tuy nhiên, hệ lụy từ câu chuyện đòi đền bù 1 tỷ đồng/m2 đã rõ. Đó là, dù không đạt đến con số 1 tỷ/m2 nhưng nó cũng đã thiết lập một mặt bằng giá mới, đủ sức làm “choáng váng” các nhà đầu tư triển khai các dự án sau.

Câu chuyện về dự án xây dựng Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở tái định cư tại số 22-24 phố Hàng Bài, 25-27 phố Hai Bà Trưng phải "đắp chiếu" kéo dài nhiều năm do 2 hộ dân không chịu nhận đền bù, bàn giao mặt bằng, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư trả 1 tỷ đồng/m2, xôn xao làng bất động sản thời gian qua.

Lý giải về việc không chấp nhận mức đền bù được cho là kỷ lục, 500 triệu đồng/m2, đại diện của 2 hộ sống này cho rằng, đây là dự án xây trung tâm thương mại là nhằm mục đích kinh doanh chứ không phải phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh hay lợi ích công cộng, không thuộc diện Nhà nước thu hồi.

Vì thế, "chúng tôi chỉ đồng ý khi chủ đầu tư đưa giá hợp lý. Chủ đầu tư muốn mua thì phải thỏa thuận", các hộ này khẳng định.

Phân tích về vụ việc này, một chuyên gia BĐS đã hài hước kể câu chuyện: Một anh thuyền chài vớt được xác của bố một anh thương nhân. Anh thương nhân tìm đến để xin chuộc về mai táng nhưng anh chài đòi phải trả một giá cắt cổ là 10 nén vàng vì cho rằng "nếu anh không chuộc từ tôi thì chẳng còn một xác thứ hai nào của ông bố anh để mà chôn cất cả".

Sau một hồi suy nghĩ, thương nhân đã quyết định chỉ trả 1 nén vàng vì "nếu anh không cho tôi chuộc thì anh cũng chẳng có thể bán cho ai khác, kể cả 1 xu vì đó chỉ là bố tôi chứ không phải là bố ai khác".Và nếu vài ngày nữa, cái xác thối ra thì anh mới là người lãnh hậu quả.

Tuy nhiên, ở đây chuyện tạm thời chỉ đúng một vế là "anh không mua của tôi thì không thể triển khai được dự án", và càng để lâu thì sự thiệt hại kinh tế của chủ đầu tư càng cao.

Có lẽ cũng chỉ, và chính vì thế, mà Công ty là CP Thời đại mới T&T mới phải "nhắm mắt, nhắm mũi" bỏ ra cả núi tiền để thỏa thuận đền bù, trong khi khung giá của khu vực này được TP. Hà Nội quy định chỉ khoảng trên dưới 70 triệu đồng/m2, còn nếu định giá theo thị trường thì cũng chỉ vào khoảng 400-500 triệu đồng/m2 (mà thực tế, đa phần cũng mới chỉ là "định giá" hay "trả giá", chưa ghi nhận được giao dịch).

Việc 2 hộ dân nêu trên không chịu nhận bồi thường, di dời và đưa ra một giá "trên trời" được cho là cố tình "bắt bí" và làm khó doanh nghiệp.

Nhưng, câu hỏi pháp lý được đặt ra là các hộ dân này có quyền "bắt bí" như vậy không?

Theo nguyên thứ trưởng Bộ TN&MT Đặng Hùng Võ, về nguyên tắc, thu hồi đất phục vụ dự án nhằm mục đích kinh doanh thương mại phải thỏa thuận đền bù sát giá thị trường. Nhưng vấn đề là người dân phải chứng minh được giá thị trường là bao nhiêu. Người dân có thể thuê Trung tâm thẩm định giá của Bộ Tài chính thực hiện việc này.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia BĐS khác, nếu đồng ý đem ra định giá thì "phần thiệt" sẽ thuộc về 2 hộ dân, bởi thực tế giá bồi thường mà chủ đầu tư đã đưa ra được cho là đã cao hơn nhiều so với giá thẩm định.


Căn nhà ở địa chỉ 22-24 Hàng Bài Ảnh: DĐDN
Trên thực tế, theo ông Trịnh Tiến Dũng, phụ trách sàn giao dịch BĐS T&T, thì việc giao dịch nhà đất trong khu vực xung quanh hồ Hoàn Kiếm ở mức giá 1 tỷ đồng/m2 vẫn có xảy ra. Song, mức giá đó thường áp dụng với những lô đất ở vị trí "siêu đắc địa", như góc ngã tư đường Lý Thường Kiệt - Hàng Bài hay phía cuối Hàng Trống có hướng nhìn thẳng ra Bờ Hồ.

Các phố kinh doanh khác, như mặt tiền phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai, Hàng Bông... rơi vào khoảng 700-800 triệu đồng/m2, song các khu vực khác giá mềm hơn, chỉ 400-500 triệu đồng, trong đó có phố Hàng Bài và Hai Bà Trưng.

Vấn đề mấu chốt của vụ việc này chính nằm ở "phải thỏa thuận đền bù sát giá thị trường". Vin cớ này, các hộ dân đã cho rằng giá mà chủ đầu tư đưa ra vẫn... chưa sát! Nhưng đúng là, nếu "sát" thì "đất vàng" cũng khiến doanh nghiệp phải... vàng mắt!

Tuy nhiên, trong vấn đề này, cần nhận thức rõ ràng rằng, dù đây là một dự án "mang tính thương mại", song xét ở khía cạnh khác, khi quận Hoàn Kiếm, TP. Hà Nội đã phê duyệt, cấp phép và trở thành một dự án trọng điểm của quận, đây sẽ không còn là "việc riêng", tự thỏa thuận của doanh nghiệp và người dân. Bởi lẽ, nói đi nói lại, sự thành bại của dự án còn liên quan đến sự phát triển và quy hoạch phát triển chung của đô thị và xã hội.

Vì vậy ở đây, về nguyên tắc, việc thu hồi phải thỏa thuận đền bù sát giá thị trường nhưng không phải là "cuộc chơi" riêng của người dân và doanh nghiệp mà nó còn có vai trò "trọng tài" điều tiết "cuộc chơi" của chính quyền, và các bên phải có trách nhiệm tuân thủ "luật chơi", tôn trọng sự công bằng, không thể có chuyện "chơi xấu", "bắt bí" phá bĩnh kiểu "không thích thì không bán" hay "anh phải bán, tôi thích trả bao nhiêu thì trả".

Trở lại câu hỏi "các hộ dân này có quyền "bắt bí" như vậy không?". Có lẽ, câu trả lời đã có, đó là: Không! Vì mới đây, UBND quận Hoàn Kiếm đã báo cáo UBND TP Hà Nội và ra quyết định cưỡng chế, tống đạt đến các hộ dân chưa tuân thủ bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư thực hiện dự án, thể hiện vai trò "trọng tài" của chính quyền. Thời hạn thu hồi là sau ngày 18/3/2011, nếu 2 hộ dân không tự nguyện sẽ cưỡng chế thực hiện.

"Thẻ đỏ" (quyết định cưỡng chế) đã được rút ra. Tuy nhiên, hệ lụy từ câu chuyện này không phải là không có. Đó là việc, dù không đạt đến con số 1 tỷ/m2 nhưng nó cũng đã thiết lập một mặt bằng giá mới, đủ sức làm "choáng váng" cho việc giải phóng mặt bằng, triển khai các dự án về sau.

Nếu không được giải quyết sớm, đây có thể là một tiền lệ xấu làm "sản sinh" nhiều khu đất hoang hóa hoặc dự án treo nơi tấc đất, tấc vàng giữa lòng thành phố.

Trong một cuộc thăm dò gần đây của tạp chí Wealth Bulletin (Anh Quốc), 10 khu phố có giá đất cao nhất thế giới được tính theo mét vuông được xếp thứ tự như sau:

1. Đại lộ Princess Grace (Monaco): 190.000 USD/m2 (tương đương khoảng hơn 3 tỷ đồng)

2. Đường Severn (Hong Kong): 121.000 USD/m2.

3. Đại lộ số 5 (New York, Mỹ): 80.000 USD/m2.

4. Kensington Palace Gardens (London, Anh): 77.000 USD/m2.

5. Đại lộ Montaigne (Paris, Pháp): 54.000 USD/m2.

6. Khu Ostozhenka (Matxcơva, Nga): 40.000 USD/m2.

7. Via Suvretta (St Moritz, Thụy Sĩ): 38.000 USD/m2.

8. Carolwood Drive (Los Angeles, Mỹ)): 30.000 USD/m2.

9. Đường Wolseley (Sydney, Australia): 28.000 USD/m2.

10. Đường Altamount (Mumbai, ấn Độ): 25.000 USD/m2.

Mặc dù không đứng trong bảng xếp hạng này, nhưng nếu chủ đầu tư chịu bồi thường cho 2 hộ dân tại Hà Nội với mức giá 1 tỉ VND/m2 (xấp xỉ 50.000 USD) thì Hà Nội sẽ trở thành đô thị có giá đất đắt thứ 6 trên thế giới; vượt qua các thành phố khác như St Moritz (Thụy Sĩ), Los Angeles (Mỹ)...